築年数が古い建物で起こりうる『６つの悲劇』

築古とは築何年から？

築年数とは建物が完成してから、経過した年数のことです。建物の完成に加え誰も住んでいない、築年数1年未満を「新築」と言い、築年数の若いものを「築浅」、築年数の古いものを「築古」と呼ばれています。だいたい築25年～30年以前の物を築古という認識となっているようです

現在の耐震基準は1981年に改正されたもので、地震の後に建物の外に逃げ出しても、建物の倒壊や崩壊に巻き込まれないような基準となっているそうです。それまでの旧耐震基準は「許容応力度計算」と「保有水平耐力計算」という基準が盛り込まれていませんでした。

これらの基準には建物のパーツが損傷を受けない最大の力と、建物が崩壊・倒壊しないことを検証することも盛り込まれているそうです。これは旧耐震基準には無い基準で、1981年前に立てられた建物には大きな地震の際、建物が損傷を受けるのは仕方ないという基準になっていたそうです。

また、旧耐震基準は地震の最大規模が震度5と設定されていたため、震度6以上のレベルの地震は想定されていなかったそうです。このことからも、築年数が古い建物は、マンションも戸建ても倒壊や崩壊のリスクが高いと言われています。

is値とは建物の強度・靭性・バランス・経年劣化などの耐震性に関するものを総合的に判断する指標で、耐震診断によって算出されるそうです。このis値が0.6以上の建物は、築年数が古い建物でも震度６以上の地震に対して倒壊のリスクが低いとされているそうです。

2003年7月に建築基準法が改正され、シックハウス対策の規制が義務化となりました。シックハウスとは建築材料、ダニやカビなどによる健康障害の総称です。

住宅の高気密化、高断熱化で建材などから発生する化学物質による室内空気汚染により、目がチカチカする、鼻水が出る、喉が乾燥する、吐き気・頭痛、湿疹が出るなどの症状があります。人に与える影響は個人差があり同じ環境でも影響を受けない人と出やすい人といます。

シックハウス対策として有害物質を排除するため24時間換気が義務付けられました。2003年前の建物はシックハウス対策ができていないため、有害物質の濃度が高くなっている可能性があります。

給水管のさびや排水管の目詰まりなどで配管も劣化が起こります。配管の劣化のリスクは漏水です。取り替えの時期は配管の材質によっても異なりますが、20年から40年と言われています。

マンションなどでは共有部分だけ交換しても、専有部分の配管の老朽化が進めば漏水によって階下への水漏れの可能性もあります。交換は一般的には30万円程度が目安と言われています。

マンションなどでは管理や修繕積立金はずっと同じとはいえません。値上がりのタイミングは築15年以上で上がることが多いようです。また、修繕積立金も大規模修繕工事で積立金の値上げや追加徴収などの可能性もあるようです。

マンションなど集合住宅では建て替えとなった場合は持ち分に応じた費用の負担が原則です。ですが、区分所有法の規定に基づき全区分所有者の4/5以上の賛成がないと建て替えは行うことができません。

そのため、強制的に巻き込まれるリスクは低いですが、築年数が古くなれば建て替えの決断を迫られることもあります。

マンションでも戸建てでも何年住めるかは決まっていません。建物の規模、施工技術、建築確認の時期、場所の違いなどで変わってくるようです。住宅ローンを設定する時マンションであれば、建物の担保を築50年まで見ているケースが多いそうです。

築年数が古い建物は大きな地震の時に崩壊・倒壊の心配があります。ですが、耐震基準だけでなくis値によっても崩壊・倒壊の確立を大きく変わるようです。

is値が0.6以下だと被害を受けるリスクが高くなるようです。住んでいる住宅が築古で耐震基準が心配であれば、耐震診断と耐震補強など検討するのがおすすめです。